Sinds 1 april 2026 staat de funderingsrisicoklasse A tot en met E in elk taxatierapport. Daarmee is funderingsrisico onderdeel geworden van de advisering van de Hypothecair Planner — bij aankoop, verkoop, oversluiten, verbouwen, verduurzamen en bij einde relatie.
Hieronder staat de basis bij elkaar: wat de klasse betekent, wat je ermee doet in het adviesproces, welke vervolgstappen er zijn en wat ze kosten. Plus de links, documenten en softwarevergelijking die je van de leden kent.
Op deze pagina
De kern: het taxatierapport komt pas ná de koopovereenkomst
Het knelpunt zit in de volgorde. De klasse komt meestal pas bij de taxatie op tafel — dus ná het tekenen van de koopovereenkomst en soms ná afloop van de bedenktijd van drie dagen. Bij klasse D of E kan een consument vaak niet financieren, of alleen met voldoende eigen middelen. Een technisch risico wordt dan een financieringsrisico, op het moment dat de klant er niets meer aan kan veranderen.
De adviseur spreekt de klant vóór het bod, vaak als enige partij in het proces. Daar ligt de ruimte.
Wat je morgen al kunt doen
- Vraag bij elke aankoopklant vóór het bod naar het funderingsrisicorapport.
- Kijk naar de klasse én naar de betrouwbaarheid daarvan.
- Adviseer bij klasse C, D of E — of bij bouwjaar vóór 1970 met signalen — een QuickScan vóór het bod.
- Leg vast dat je het hebt besproken, ook als de klant ervan afziet.
Het moment in het koopproces
Oriëntatie, bezichtiging, bod
Hier kan nog alles: informatie opvragen, QuickScan laten doen, bewust kiezen hoe er geboden wordt.
Tekenen
De bedenktijd is drie dagen. Een QuickScan past daar meestal niet meer in, een volledig onderzoek zeker niet.
Taxatie
Hier komt de klasse op tafel. Wie pas hier over fundering begint, is te laat.
Het funderingskompas
Drie vragen die bij elke klant terugkomen.
1
Wanneer denk ik aan fundering?
Bouwjaar, bodem en regio, signalen bij de bezichtiging, en elk moment waarop de woning opnieuw gewaardeerd of extra belast wordt.
2
Welke informatie heb ik nodig?
Het funderingsrisicorapport: de klasse, de betrouwbaarheid daarvan en wat er in het bouwblok speelt.
3
Welke actie hoort daarbij?
Bespreken, eventueel een QuickScan, de financiering erop inrichten — en alles vastleggen in het dossier.
Wat is funderingsrisico
Op houten palen
- Draagt af op een diepere zandlaag.
- Te laag grondwater: de paalkoppen komen droog te staan en het hout rot (paalrot).
- Bacteriën tasten palen aan, óók onder water.
Ondiep, op staal
- Draagt direct af op de bovenste grondlaag.
- Klei krimpt bij droogte en veert niet volledig terug.
- Zetting is zelden overal gelijk: verschilzakking.
Ander gebied, ander faalmechanisme
Veenweidegebied
Uitdroging van veen, bodemdaling en bacteriën.
Zaanstreek
Schimmel- en bacteriële aantasting van houten palen.
Midden- en Zuid-Holland
Droogstand van palen en negatieve kleef.
Rivierengebied en Zeeland
Uitdroging van kleilagen, met bodemdaling.
N-Brabant, Drenthe, N-Overijssel
Bodemdaling van klei-, veen- en leemlagen en slappe zandgrond.
Groningen en Zuid-Limburg
Bodemdaling door gaswinning, bodemstijging door mijnbouw.
Bron: FunderMaps, funderingsprobleemgebieden (2024).
Bouwjaar is een signaal, geen oordeel
Ruim 70% van de meldingen bij het Nationaal Funderingsloket in 2025 ging over panden met een ondiepe fundering, ook buiten de veengebieden. Het aandeel panden in klasse D of E daalt sterk met het bouwjaar — van 22,5% in de jaren negentig van de negentiende eeuw naar 1,5% in de jaren zeventig — maar het verdwijnt niet. Bodem en funderingstype bepalen samen het risico. De droge zomer van 2026 vergroot het.
Signalen bij een bezichtiging
- Trapsgewijze scheuren in de gevel
- Scheve kozijnen, gevel voor- of achterover
- Klemmende deuren en ramen
- Hellende of verzakte vloeren
Eén signaal is geen diagnose
Scheuren kunnen ook door krimp, temperatuur of een verbouwing komen. Twee signalen? Vraag vóór het bod door.
Herstel gaat per bouwblok
Bij rijwoningen is één woning herstellen vaak niet mogelijk. Vraag naar het hele blok: is er onderzocht of hersteld bij de buren?
De risicoklasse lezen
FunderMaps toetst vier risico's — droogstand (paalrot) en bacteriële aantasting bij houten palen, ontwateringsdiepte bij ondiepe funderingen, en overig vastgesteld risico zoals negatieve kleef of overbelasting. Het zwaarste risico bepaalt de klasse.
ALaag risico
BLicht risico
CVerhoogd of onzeker
DHoog risico
EVastgesteld probleem
De letter is maar de helft: kijk ook naar de betrouwbaarheid
Modelmatig
Alleen een modelberekening.
Afgeleid
Op basis van vergelijkbare panden.
Vastgesteld
Onderzocht aan dít pand.
Hoe lager de betrouwbaarheid, hoe groter de kans dat onderzoek de klasse nog verandert — omhoog of omlaag. Een modelmatige D vraagt om een ander gesprek dan een vastgestelde D.
Waar haal je de informatie vandaan?
Het funderingsrisicorapport is niet openbaar. Je krijgt het via de makelaar of taxateur (NVM, VastgoedNED, of uit het taxatierapport), of als betaalde PDF per pand bij FunderMaps na bedrijfsverificatie.
Wat zegt de klasse niet?
De klasse is een risico-indicatie, geen oordeel over de werkelijke staat van de fundering. FunderMaps rekent voor alle 6,5 miljoen panden met een adres; van circa 216.000 panden is het funderingstype daadwerkelijk onderzocht.
Bron: FunderMaps, Stand van het Land (25 september 2026).
Advies per klasse
Wat de Hypothecair Planner doet bij elke klasse. Lees de klasse altijd samen met de betrouwbaarheid.
| Klasse | Betekenis | Actie van de adviseur |
|---|---|---|
| A | Laag risico | Vastleggen: bron, datum, klasse en betrouwbaarheid. Daarna gewoon verder adviseren. |
| B | Licht risico | Goed uitvragen: bouwjaar, aanbouw, scheuren, wat speelt er bij de buren? Leg vast wat níet is onderzocht. |
| C | Verhoogd of onzeker | Bespreken met de klant en een QuickScan overwegen, bij voorkeur vóór het bod. Let op: een modelmatige C kan na onderzoek hoger of lager uitvallen. |
| D | Hoog risico | QuickScan adviseren vóór bod of verkoop. Volgens de (nog niet definitieve) spelregels van NHG en NRVT altijd een QuickScan. |
| E | Vastgesteld probleem | Eerst de betrouwbaarheid checken. Daarna onderzoek, herstelkosten en financiering bespreken. |
Niet elk verhoogd risico vraagt om onderzoek. Wel altijd om een gesprek en een aantekening in het dossier.
De QuickScan is binnen: en nu?
Laag
Geen aanwijzing voor funderingsproblemen. Uitkomst vastleggen en verder adviseren.
Midden
Monitoren: herhaalde QuickScan na 3 tot 5 jaar, buffer bespreken, geen verbouwingen die extra belasten zonder overleg.
Hoog
Volledig funderingsonderzoek adviseren. Financiering, depot en voorwaarden bespreken en vastleggen wie het risico draagt.
Ook bij uitkomst hoog kan de koop doorgaan — maar dan als bewuste en vastgelegde keuze.
Vervolgonderzoek en spelregels
Van grof naar fijn: drie stappen. Indicatieve bedragen; vraag altijd een offerte voor het specifieke object.
| Stap | Wat het is | Kosten | Doorlooptijd |
|---|---|---|---|
| Funderingsrisicorapport | Klasse A–E en betrouwbaarheid per pand | Op aanvraag — via makelaar of taxateur, of als betaalde pdf per pand bij FunderMaps | Direct |
| QuickScan | Metingen aan gevel en vloer; uitkomst laag, midden of hoog | ca. € 315 – € 470 | Enkele dagen |
| Volledig funderingsonderzoek | Veldonderzoek aan de fundering zelf | ca. € 7.000 – € 9.000 | Circa 2 maanden |
Een QuickScan kost een paar honderd euro en een paar dagen: dat past binnen een biedingstermijn. Een volledig onderzoek niet. Gebruik in het klantgesprek de term QuickScan, niet fase 0.
Let op · status: concept
Spelregels NHG en NRVT zijn nog niet definitief
De volgende spelregels zijn aangekondigd, maar nog niet vastgesteld. Controleer de status vóór je er in een advies op steunt, en vermeld in het dossier op welke datum je ze hebt geraadpleegd.
- Klasse D of E leidt altijd tot een QuickScan, ongeacht de betrouwbaarheid.
- Alleen door KCAF of VastgoedNED erkende bureaus voeren de QuickScan uit.
- Onderzoeken worden digitaal aangeleverd bij FunderMaps.
- Niet-erkend onderzoek blokkeert de financiering.
Funderingsrisico in het adviesproces
Klantprofiel
Vragen over kennis, ervaring en risicobereidheid rond funderingsrisico — en over de financiële buffer voor toekomstig herstel.
Aankoop
Vroeg inzicht in het risico en het gesprek over een voorbehoud. Juridische vragen door naar makelaar of jurist.
Bestaande klanten
Periodieke signalering bij klanten met een woning in een risicogebied. Informatieblad meesturen.
Verbouwen en verduurzamen
Eerst de fundering, dan de rest. Een dakopbouw belast een fundering met een hoog risico extra. Combineer met het verduurzamingsadvies.
Einde relatie
Waardering en toedeling van een woning met funderingsrisico, en de gevolgen voor de partner die de woning overneemt.
Herstel bij een VvE of bouwblok
Samenwerking met de buren over aanpak, kosten en planning. Reken op maanden overlast en vaak tijdelijk elders wonen.
Doorstromers: het risico speelt aan twee kanten
De eigen woning
Kan lager getaxeerd worden of slechter verkoopbaar zijn. Dat raakt de hoogte van de overbrugging en de financiering van de nieuwe woning.
De koper van de eigen woning
Krijgt zijn financiering mogelijk niet rond. De verkoop kan alsnog ontbonden worden, met kans op dubbele lasten.
Advies: haal vóór de verkoop het rapport op, overweeg een QuickScan, registreer eerder uitgevoerd herstel in het Nationaal Herstel Register en reken met een realistische overbrugging.
Bieden zonder voorbehoud en biedproducten
Welke optie past, hangt af van de situatie van de klant en van het onderpand. Bij funderingsrisico is die keuze extra belangrijk, omdat onduidelijk is welke dekking de verschillende producten bieden als de financiering stukloopt op het onderpand. Maak de keuze een vaste stap in het koopproces, tussen de QuickScan en het bod.
| Optie | Werking | Aandachtspunt bij funderingsrisico |
|---|---|---|
| Voorbehoud van financiering In de koopovereenkomst | Klant kan ontbinden als de financiering niet rondkomt. | Termijn moet lang genoeg zijn voor taxatie en eventueel onderzoek. |
| Ontbindende voorwaarde funderingsonderzoek In de koopovereenkomst | Klant kan ontbinden op basis van de uitkomst van onderzoek. | Nog geen standaardclausule. Wordt uitgewerkt met Vastgoed Nederland. |
| Bieden met Zekerheid BNP Paribas Cardif, via adviseurs | Garantiestelling: de verzekeraar betaalt het garantiebedrag (10%) aan de notaris. Of de klant moet terugbetalen hangt af van de voorwaarden. | Dekking bij afwijzing of voorwaarden vanwege het onderpand: zelf nagaan in de voorwaarden. |
| Financieringsgarantie Vereniging Eigen Huis, via Univé | Vooraf getoetste aanvraag, snelle taxatie met bouwkundige opname, bewaking van de bedenktijd. | Werkt alleen als de klasse binnen de bedenktijd bekend is; een QuickScan past daar meestal niet in. |
| Biedcertificaten van adviseurs Diverse advieskantoren en ketens | Voorafgaande check en garantie richting de verkoper. | Dekking en voorwaarden verschillen per aanbieder. |
| Hypotheekbelofte of maximale-hypotheekverklaring Adviesketens | Verklaring van de adviseur, geen dekking van de boete. | Geen bescherming bij afwijzing op het onderpand. |
Compliance · zorgplicht
Standpunt van de NVHP
Bij een woning van vóór 1970, bij klasse C, D of E of bij zichtbare signalen: niet zonder voorbehoud bieden zonder dat het funderingsrisico vooraf in beeld is. Vraag het rapport op vóór het bod, laat waar mogelijk de verkoper een QuickScan aanleveren en overweeg een ontbindende voorwaarde voor funderingsonderzoek. Een biedproduct is geen vervanging voor inzicht in het onderpand.
De grijze zone: bij klasse D of E volgt vaak geen harde afwijzing, maar een aanbod met voorwaarden — aanvullend onderzoek, een lagere marktwaarde of een bouwdepot voor herstel. Of dat onder de dekking van een biedproduct valt, is per product onduidelijk. Beoordeel de voorwaarden zelf en leg de uitkomst van dat gesprek vast.
Dossiervorming
Wat leg je vast?
- Welke bron je hebt geraadpleegd, met datum
- De klasse én de betrouwbaarheid
- Wat er níet is onderzocht
- Jouw advies en de opties die je hebt voorgelegd
- De keuze van de klant, juist als die afwijkt
- Afspraken over depot, voorwaarden of vervolgonderzoek
Wat niet in het dossier staat, is niet besproken.
Compliance · opdracht tot dienstverlening
Een rapport aanbevelen, geen harde eis stellen
Een funderingsrisicorapport als eis opnemen in de opdracht tot dienstverlening kan vragen oproepen over zorgplicht en aansprakelijkheid als een klant weigert. Het advies van de projectgroep is: aanbevelen en de keuze van de klant vastleggen. Formuleer leveranciersneutraal — bijvoorbeeld "funderingsrisicorapport (bijvoorbeeld via FunderMaps)" — zodat de onafhankelijkheid van de NVHP geborgd blijft. De exacte formulering wordt nog getoetst door een jurist of compliance.
Acceptatiebeleid geldverstrekkers en NHG
Het beleid bij klasse C, D en E verschilt per geldverstrekker en verandert snel. De NVHP verwijst daarom naar de bron zelf, met de datum van de laatste controle. Wat je per aanbieder wilt weten:
Welk vervolgonderzoek wordt geëist?
Bij welke klasse, en welk type onderzoek: QuickScan of volledig funderingsonderzoek.
Kan herstel worden meegefinancierd?
En wordt daarvoor een bouwdepot gebruikt?
Marktwaarde vóór of ná herstel?
Dat bepaalt de maximale financiering.
Voorwaarden van NHG
Bij funderingsrisico en bij funderingsherstel.
De links per geldverstrekker worden verzameld en per kwartaal gecontroleerd. Leden die een directe link naar het acceptatiebeleid van hun aanbieder hebben, kunnen die doorgeven aan het secretariaat.
Financieren van herstel
± 500.000eigenaren met een funderingsrisico
120.000moeten herstellen
€ 92.000gemiddelde herstelkosten
75.000kunnen het niet direct betalen
Bron: AFM, onderzoek funderingsherstel, 13 april 2026. Boodschap van de AFM: tijdig signaleren, verantwoord financieren.
Let op · kosteninschatting
Herstelkosten verschillen sterk per object
Gemiddelden lopen uiteen van circa € 27.800 bij een ondiepe fundering tot circa € 150.200 bij houten palen (FunderMaps, september 2026). De AFM noemt gemiddeld € 92.000; andere bronnen hanteren een indicatie van € 54.000 tot € 100.000. Gebruik in het klantgesprek een bandbreedte en geen enkel gemiddelde: alleen onderzoek aan het object zelf geeft een betrouwbaar bedrag. Een QuickScan van circa € 350 is daarmee veruit de goedkoopste stap.
1
Bouwdepot
Bij direct noodzakelijk herstel. De geldverstrekker kan dit verlangen.
2
Eigen middelen of hypotheekverhoging
Bij mogelijk toekomstig herstel: kan de klant die last later dragen? Buffer bespreken in het klantprofiel.
3
Fonds Duurzaam Funderingsherstel
Voor eigenaren zonder reguliere financiering. Niet bedoeld voor aankoop.
Herstel, verbouwing en verduurzaming vechten om hetzelfde geld. Zet funderingsherstel vooraan in de volgorde.
Fonds Duurzaam Funderingsherstel
Landelijk beschikbaar sinds 1 juli 2025, uitgevoerd door SVn. Voor eigenaren die geen marktconforme financiering krijgen: inkomen te laag, vermogen niet te hoog.
30 jaarlooptijd, vaste rente
3 jaargeen maandlasten; daarna naar draagkracht, met hertoets na 3 en eventueel 6, 10 en 15 jaar
m² × € 2.100maximaal leenbedrag (grootste verdieping, excl. btw)
Alleen voor bestaande eigenaren, niet voor de aankoop. Uitbetaling via een bouwdepot.
Compliance · restschuldrisico
Combinatielening: let op een mogelijke restschuld
Aan het eind van de looptijd kan een restschuld op de Combinatielening staan. Bespreek dat expliciet met de klant en leg het vast. De voorwaarden van het fonds — onder meer de eis van herstel per bouwblok — worden nog geverifieerd bij SVn.
Nationaal Herstel Register
Op 21 september 2026 stonden 30.122 herstelde panden geregistreerd. Herstel dat er niet in staat, bestaat voor de taxateur niet. Geregistreerd herstel gaat boven de modelschatting en is zichtbaar bij taxatie en verkoop. Registreren gaat via een formulier met bewijsstukken, validatie door FunderMaps en daarna een certificaat. Belangrijk voor verkopers en dus voor doorstromers.
Verzekering, aansprakelijkheid en fiscaliteit
Op deze onderwerpen signaleert de Hypothecair Planner en verwijst door. Geen eindadvies.
Opstalverzekering
Wat is wel en niet gedekt bij funderingsschade? Per polis verschillend; laat de klant de voorwaarden opvragen.
Aansprakelijkheid
Van verkoper (mededelingsplicht), gemeente of waterschap. Doorverwijzen naar een jurist.
Fiscaliteit
Fiscale behandeling van een lening voor funderingsherstel. Doorverwijzen naar een fiscalist.
Nuttige links per categorie
Links die door leden zijn doorgegeven als nuttig in hun praktijk. De lijst wordt aangevuld en gecontroleerd.
Kennis en onderzoek
- KCAF — Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek
- F3O-richtlijnen funderingsonderzoek — publicaties via KCAF
- Nationaal Funderingsloket — meldingen en voorlichting
Overheid en toezicht
- Volkshuisvesting Nederland — beleid, nieuws en Kamerbrieven
- AFM — rapport Funderingsherstel financierbaar voor woningeigenaren (april 2026, pdf)
- Gemeentelijke funderingsloketten — per gemeente, met wijkaanpak of regeling
Risicokaarten en data
- FunderMaps — funderingsrisico per pand en het herstelregister
- Klimaateffectatlas — bodemdaling, droogte en funderingsrisico
- Funderingskaarten van gemeenten
Taxatie
Financiering en garantie
- Fonds Duurzaam Funderingsherstel — funderingsherstelfonds.nl
- SVn — uitvoerder van het fonds
- NHG — voorwaarden bij funderingsrisico en herstel
Onderzoek, herstel en consument
- Register erkende onderzoeksbureaus — KCAF-erkend
- Brancheorganisatie herstelbedrijven — nog te bepalen
- Vereniging Eigen Huis — onafhankelijke consumenteninformatie
Standaard documenten
Aanpasbare teksten voor leden. Klik op een document om de tekst te openen; alles tussen vierkante haken vul je zelf in.
Alle acht teksten staan bij elkaar op de pagina Standaard documenten funderingsrisico.
Vergelijking adviessoftware op het gebied van funderingsrisico
Aan Adviesbox, eBlinqx Hypotheekadvies (Fastlane), Figlo en Docdigi zijn dezelfde vragen voorgelegd. De antwoorden worden hier opgenomen zodra ze binnen zijn.
| Vraag | Adviesbox | eBlinqx | Figlo | Docdigi |
|---|---|---|---|---|
| Kan de funderingsrisicoklasse worden vastgelegd in het dossier? | — | — | — | — |
| Kan de betrouwbaarheid van de klasse apart worden vastgelegd? | — | — | — | — |
| Zijn er vragen over funderingsrisico in het klantprofiel opgenomen? | — | — | — | — |
| Kan een scenario met waardedaling worden getoond? | — | — | — | — |
| Is er een koppeling met FunderMaps? | — | — | — | — |
| Welke ontwikkelingen worden de komende maanden verwacht? | — | — | — | — |
Antwoorden worden overgenomen zoals aangeleverd door de leveranciers. De NVHP beoordeelt de pakketten niet inhoudelijk.
Kennisaanbod en webinars (in ontwikkeling)
Masterclass NVHP
Funderingsrisico in het hypotheekadvies, met PE-punten. In voorbereiding.
Opleidingsdag Impact, KCAF en FunderMaps
Funderingsrisico's bij aan- en verkoop van woningen: van techniek naar advies.
Nieuws en publicaties
Onderzoeken, Kamerbrieven en berichten over funderingsbeleid.
Disclaimer en oproep aan leden
Mis je een link of een bron? Geef het door aan het secretariaat, dan nemen we die op. Deze pagina leeft van wat leden in hun praktijk tegenkomen.
De NVHP heeft deze pagina met zorg samengesteld, maar kan de juistheid en actualiteit van externe informatie niet garanderen. Het beleid van geldverstrekkers en de spelregels van NHG en NRVT veranderen snel; de spelregels in het onderdeel Vervolgonderzoek en spelregels zijn op dit moment nog niet definitief. Raadpleeg altijd de bron zelf en leg de datum van raadpleging vast in het dossier. Aan deze pagina kunnen geen rechten worden ontleend. Deze pagina wordt elk kwartaal gecontroleerd en bij wijziging van de spelregels direct bijgewerkt.
Bronnen: FunderMaps, Stand van het Land (25 september 2026) en Nationaal Herstel Register (21 september 2026) · ABDTOPConsult, De olifant onder de kamer (april 2025) · AFM, onderzoek funderingsherstel (13 april 2026) · Nationaal Funderingsloket, meldingen 2025 · KCAF, Droogte 2026 en funderingsrisico (oktober 2026) · Rli, Goed gefundeerd (februari 2024) · Fonds Duurzaam Funderingsherstel, productkenmerken · Impact, kennissessie Funderingsproblematiek (SEH Partnerbijeenkomst 2026).
