Het bestuur van de NVHP verwacht op korte termijn fundamentele veranderingen op het gebied van hypotheken. Aanleiding zijn de toezichtsprioriteiten van de Europese Centrale Bank voor 2026-2028 en de contacten met stakeholders daarover.
De verwachte maatregelen raken zowel het adviesproces als de bedrijfsvoering van de adviseur: minder ruimte voor aflossingsvrij, een lagere loan-to-value, een maximale leeftijd waarop de schuld afgelost moet zijn, en monitoring van inkomen, onderpand en pensioenopbouw gedurende de hele looptijd. Op deze pagina staat wat er verandert, waarom, en wat dat betekent voor jouw praktijk.
Op deze pagina
De kern: de focus verschuift van transactie naar monitoring
De ECB stelt algemene normen, banken bepalen zelf hoe zij die invullen. Onderling overleg daarover is mededingingsrechtelijk verboden. Het gevolg: geen uniforme marktregel, maar een groeiende diversiteit aan acceptatie- en beheerbeleid per geldverstrekker.
Tegelijk verschuift het zwaartepunt van het advies. Waar de hypotheek nu vooral op het afsluitmoment wordt beoordeeld, wordt straks gedurende de looptijd gemonitord op inkomen, woningwaarde, onderhoudsstaat en pensioenopbouw. Dat vraagt om een bedrijfsvoering die daarop is ingericht — en om een vergoedingsmodel dat bij die verschuiving past. Langjarige begeleiding zit in het DNA van de Erkend Hypothecair Planner; de verandering sluit aan bij de werkwijze van NVHP-leden, maar vraagt wel om voorbereiding.
Let op · status van deze pagina
De hieronder beschreven maatregelen zijn verwachtingen van het NVHP-bestuur op basis van gepubliceerde toezichtsprioriteiten en contacten met stakeholders. Het is géén vastgesteld beleid van de ECB, DNB, AFM of individuele geldverstrekkers, en geen aankondiging van productwijzigingen. Gebruik deze pagina als voorbereiding op scenario's, niet als basis voor een concreet klantadvies of voor uitingen richting consumenten.
Doorlopende tekst · vaknotitie
De doorlopende tekst volgt de NVHP-vaknotitie "Fundamentele veranderingen bij hypotheken", op 26 oktober 2026 als Nieuwsbrief 65 aan alle leden verzonden. Inhoud, volgorde en strekking zijn ongewijzigd overgenomen.
Groen gemarkeerd · redactionele aanvulling
Blokken met het label aanvulling redactie zijn toegevoegd door de NVHP-redactie ter ondersteuning van de praktijk. Deze inhoud staat niet in de vaknotitie en is geen standpunt van het bestuur.
NVHP-vaknotitie "Fundamentele veranderingen bij hypotheken"
De volledige vaknotitie, op 26 oktober 2026 per e-mail verzonden aan alle leden (Nieuwsbrief 65). 5 pagina's, pdf.
01 · Waarom de ECB ingrijpt
In het rapport "Toezichtsprioriteiten 2026-2028" stelt de ECB dat de kans op extreme, weinig waarschijnlijke gebeurtenissen groter is dan ooit. Als oorzaken worden genoemd: geopolitieke spanningen, een veranderend handelsbeleid, de klimaat- en natuurcrisis, en demografische en technologische ontwikkelingen. De eerste prioriteit van de toezichthouder is het borgen van verantwoord risicogedrag en gedegen kredietnormen.
Nederland wijkt af van de rest van Europa
Op het gebied van hypothecair krediet wijkt Nederland op vier punten sterk af van de meerderheid van de lidstaten:
1
Aflossingsvrije hypotheken
Het bestaan van een omvangrijke aflossingsvrije portefeuille is in Europees perspectief uitzonderlijk.
2
Hoogte van de loan-to-value
Financiering tot 100% van de woningwaarde is in de meeste andere lidstaten niet gebruikelijk.
3
Looptijd van de leningen
De gangbare looptijd ligt in Nederland hoger dan elders in Europa.
4
Leeftijd bij schuldverplichting
De leeftijd waarop een geldnemer nog een schuldverplichting mag hebben, ligt relatief hoog.
Monitoring van de zekerheid gedurende de looptijd
De ECB signaleert dat geldverstrekkers bij het aangaan van de lening een beeld hebben van de kwaliteit van het onderpand, maar dat dit inzicht in de jaren daarna steeds verder afneemt. Een van de kaders die de toezichthouder aangeeft, is dat geldverstrekkers gedurende de looptijd van het krediet een geactualiseerd beeld moeten hebben van de kwaliteit van het onderpand. Daarnaast wil de ECB door scherpere kaders bij nieuwe leningen het totale kredietrisico beperken.
Aanvulling redactie · tijdlijn op basis van de brondocumenten
| Datum | Gebeurtenis |
|---|---|
| 30 juni 2021 | EBA-richtsnoeren kredietverstrekking en -monitoring van toepassing. EBA/GL/2020/06 legt onder meer vast dat terugbetaalcapaciteit leidend is, onderpand secundair verhaal vormt, en dat looptijden voorbij de pensioenleeftijd om aanvullende onderbouwing vragen. |
| November 2025 | SSM-toezichtsprioriteiten 2026-2028 gepubliceerd. Twee prioriteiten en vijf kwetsbaarheden, met reviews op acceptatienormen en beprijzing, transitieplanning onder CRD VI, fysiek risico, RDARR en AI. |
| 11 januari 2026 | EBA-richtsnoeren beheersing ESG-risico's van toepassing. EBA/GL/2025/01 stelt eisen aan identificatie, meting en beheersing van ESG-risico's en aan transitieplannen. |
| 19 oktober 2026 | 3e NVHP Hackathon: "hypotheek en pensioen". Leden bespraken de te verwachten veranderingen en formuleerden een aantal richtingen voor de sector. |
| Komende periode | Invulling per geldverstrekker, klankbordgroep NVHP. Banken geven elk afzonderlijk invulling aan de normen. De NVHP stelt een klankbordgroep in en treedt bestuurlijk in overleg met geldverstrekkers. |
02 · De verwachte maatregelen
De elementen "monitoring" en "kader nieuwe leningen" leiden tot een reeks kaders waaraan geldverstrekkers volgens de ECB gaan voldoen. Concreet gaat het onder meer om de volgende elementen.
A
Afbouw van het bestaande volume aflossingsvrije hypotheken
Dit kan bijvoorbeeld leiden tot verdere verlaging van het maximale percentage van het aflossingsvrije deel ten opzichte van de woningwaarde, of tot een staffel van dat percentage, afhankelijk van de resterende looptijd van de lening.
B
Beperking van nieuwe aflossingsvrije hypotheken
Minder ruimte voor aflossingsvrij bij nieuw af te sluiten overeenkomsten.
C
Maximale leeftijd waarop de schuld moet zijn afgelost
Introductie van een bovengrens aan de leeftijd waarop nog een schuldverplichting mag bestaan.
D
Beperking van de loan-to-value tot onder 100%
Financiering tot een lager percentage dan 100% van de waarde van de woning, met eigen middelen als sluitstuk.
E · Monitoring gedurende de looptijd van de lening
- het actuele inkomen van de hypotheekgever en diens partner;
- de actuele waarde van de woning via hertaxatie, waarbij afhankelijk van het risico differentiatie kan ontstaan in moment en vorm — drive-by-taxatie, desktop-plustaxatie of fysieke taxatie. De ECB voert een beleid dat tot aanscherping van deze taxaties leidt;
- de staat van het onderhoud van de woning;
- de opbouw van pensioenrechten.
Aanvulling redactie · eigen inschatting, geen bestuursstandpunt
Indicatie van de impact per maatregel
De vaknotitie benoemt de maatregelen zonder ze te wegen. Onderstaande indeling is een redactionele hulpconstructie om de portefeuille te kunnen prioriteren; de NVHP spreekt zich niet uit over de zwaarte of de waarschijnlijkheid van afzonderlijke maatregelen.
| Maatregel | Nieuwe klanten | Bestaande klanten | Impact adviespraktijk |
|---|---|---|---|
| A — Afbouw bestaand aflossingsvrij volume | Beperkt | Hoog | Proactief benaderen bij wijzigingsmomenten |
| B — Beperking nieuw aflossingsvrij | Hoog | Bij wijziging | Andere productmix, hogere bruto lasten |
| C — Maximale leeftijd aflossing | Hoog | Bij wijziging | Raakt senioren en late starters |
| D — Lagere loan-to-value | Hoog | Beperkt | Eigen middelen, schenking, starterspositie |
| E — Monitoring tijdens looptijd | Middel | Hoog | Nazorgproces, datahuishouding, capaciteit |
Redactionele inschatting — bedoeld om scenario's voor te bereiden, niet als voorspelling van concreet geldverstrekkersbeleid.
03 · ECB stelt de norm, banken vullen die in
De ECB stelt in het kader van prudentieel toezicht algemene normen. Het is aan de individuele bankinstellingen om daaraan invulling te geven. Bij prudentieel toezicht is er voor banken geen ruimte om de norm ter discussie te stellen; wel hebben zij een zekere vrijheid in de wijze waarop zij die norm invullen. Het resultaat moet zijn dat zij uiteindelijk aan de norm voldoen.
Mededingingsrecht · geen onderling overleg
Vanuit mededingingsrechtelijk oogpunt is het streng verboden dat banken onderling overleg voeren over de exacte wijze waarop zij invulling geven aan de betreffende normen. Daarmee is een uniforme sectorafspraak uitgesloten. Voor NVHP-leden betekent dit een grotere diversiteit aan maatregelen per geldverstrekker — en dus een zwaarder beroep op actuele kennis van het acceptatiebeleid per aanbieder.
04 · Effecten voor bestaande en nieuwe klanten
Nieuwe overeenkomsten · direct effect
Wanneer de maatregelen worden ingevoerd, hebben deze in eerste instantie vooral gevolgen voor daarna nieuw te sluiten overeenkomsten.
Lopende kredieten · effect bij wijziging
Relaties met een lopend hypothecair krediet krijgen met de gevolgen te maken zodra zij aanpassingen moeten aanbrengen in hun hypotheek.
Kwetsbare groep · relatiebeëindiging
Bij beëindiging van de relatie tussen partners is de minstverdienende partner extra kwetsbaar — vaak enkele jaren uit het arbeidsproces in verband met de kinderwens, met een dip in inkomen én pensioenopbouw tot gevolg.
Juist bij echtscheiding, overlijden, arbeidsongeschiktheid en verbouwing komt de combinatie van een lagere LTV, minder aflossingsvrije ruimte en een maximale aflosleeftijd samen. Dat maakt vroegtijdige signalering in de nazorg belangrijker dan nu.
05 · Impact van de aflopende 10-jarige rentevastperiode
Bijzondere aandacht vraagt de afloop van de 10-jarige rentevastperiode voor de groep consumenten die in de periode 2019-2021 hun woning financierde tegen rentes van 2% of soms zelfs lager. Gezien het huidige renteklimaat zijn aan het einde van deze rentevastperiodes rentes van 4% tot 5% heel goed mogelijk, tenzij de marktrente de komende jaren fors daalt.
Gesignaleerd wordt dat noch door banken, noch door adviseurs op dit moment op grote schaal proactief op deze ontwikkeling wordt ingespeeld. Wanneer veel consumenten de lastenstijging niet kunnen opvangen, kan dit in bepaalde gevallen gevolgen hebben voor de betaalbaarheid en op langere termijn mogelijk voor de waarde van woningen.
2019-2021periode waarin deze groep de woning financierde
2%rente destijds, of soms zelfs lager
4% – 5%mogelijke rente bij afloop van de rentevastperiode
10 jaarrentevastperiode die de komende jaren afloopt
Aanvulling redactie · rekenvoorbeeld, staat niet in de vaknotitie
Rekenvoorbeeld — orde van grootte
De vaknotitie noemt uitsluitend de bandbreedte van 4% tot 5% en kwantificeert de lastenstijging niet. Onderstaand voorbeeld is door de redactie toegevoegd om die bandbreedte tastbaar te maken.
| Situatie | Rente | Restschuld | Bruto maandlast |
|---|---|---|---|
| Bij aanvang (2019-2021) | 2,00% | € 300.000,00 | € 1.108,84 |
| Na herziening (resterend 20 jaar) | 4,50% | € 219.226,00 | € 1.386,96 |
| Verschil | +2,50%-punt | — | + € 278,12 (+25,1%) |
Annuïteitenhypotheek van € 300.000,00, oorspronkelijke looptijd 30 jaar, herziening na 10 jaar. Bruto maandlasten, exclusief fiscaal effect en exclusief eventuele opslagen of wijziging van de risicoklasse.
Compliance · rekenvoorbeeld
Dit is een rekenkundige illustratie bij de genoemde uitgangspunten en geen prognose van rentestanden en geen indicatie van een door een geldverstrekker aan te bieden tarief. Werkelijke lasten hangen af van productvorm, risicoklasse, resterende looptijd, NHG en fiscaliteit. Gebruik dit voorbeeld niet één-op-één in consumentenuitingen; reken altijd met de actuele klantgegevens en het actuele tarief.
Let ook op: benadering van bestaande klanten over een naderende renteherziening is advies zodra er een vergelijking of aanbeveling in zit. Leg vast welk dienstverleningsregime van toepassing is en hoe de vergoeding is geregeld.
06 · Uitkomsten van de 3e NVHP Hackathon
Op 19 oktober vond de derde NVHP Hackathon plaats, met als onderwerp "hypotheek en pensioen". Over de te verwachten veranderingen naar aanleiding van het ECB-beleid is uitgebreid gesproken. Enkele gedachten die naar voren kwamen:
Toezicht · alternatieve financiering
De beperkingen in de kredietverlening leiden onvermijdelijk tot een grotere uitwijk naar alternatieve financieringen. Die staan nu veelal niet onder toezicht van ECB, DNB en AFM. Ter bescherming van de consument, de reputatie van de sector en het voorkomen van ondermijning van het financiële stelsel wordt een vorm van toezicht noodzakelijk geacht.
Bedrijfsvoering · begeleiding tijdens de looptijd
De maatregelen leiden tot een forse en snelle behoefte aan meer begeleiding gedurende de looptijd. De bedrijfsvoering van veel adviseurs is daar nu niet op ingericht. Voorzien wordt dat er spanning kan ontstaan tussen aanbieders die deze begeleiding zelfstandig willen aanbieden en het intermediair dat regie wil houden.
Verdienmodel · vergoeding aanpassen
Het provisieverbod is ingegeven door de wens perverse prikkels bij het afsluiten te beperken. Nu er een forse verschuiving van werkzaamheden plaatsvindt, is het zaak het vergoedingsstelsel daarop aan te passen — bijvoorbeeld door het alsnog toestaan van uitbestedingsvergoeding door banken aan adviseurs.
Pensioen · prognoses koppelen aan looptijd
Door de Wtp gaat de hoogte van de pensioenuitkering variëren; elke deelnemer ontvangt prognoses voor een negatief, neutraal en positief scenario. De suggestie is om bij acceptatie te differentiëren in het gehanteerde scenario, afhankelijk van de looptijd van de beoogde hypotheek.
Data · beschikbaarheid en uniformiteit
Voor de monitoring moeten op verschillende momenten data bij grote aantallen klanten worden verzameld. Voorspelbaar is dat partijen commerciële belangen krijgen bij het verzamelen daarvan. Collectieve initiatieven kunnen ervoor zorgen dat data uniform worden gerapporteerd en geïnterpreteerd, op de voor de consument minst belastende wijze worden ingewonnen en tegen de laagst mogelijke kosten.
Compliance · status van de hackathon-uitkomsten
Dit zijn gedachten van deelnemers, geen standpunten van de NVHP en geen aankondiging van beleid. Het punt over uitbestedingsvergoeding raakt rechtstreeks aan het provisieverbod (Wft/Bgfo): een dergelijke vergoeding is onder het huidige regime niet zonder meer toegestaan. Presenteer dit uitsluitend als discussierichting, niet als handelingsperspectief.
07 · Wat betekent dit voor jouw adviespraktijk
Aanvulling redactie · volledige sectie, staat niet in de vaknotitie
De vaknotitie beschrijft wat er verandert, niet wat een kantoor concreet zou moeten doen. Onderstaande agenda is een redactionele vertaling naar de praktijk en bevat geen verplichtingen.
| Thema | Wat verandert er | Voorbereiding |
|---|---|---|
| Acceptatiekennis | Grotere verschillen per geldverstrekker; geen uniforme marktnorm. | Acceptatiekaders per aanbieder actueel bijhouden en vastleggen in het adviesproces. |
| Scenariomanagement | Vaardigheid om proactief scenario's voor grote groepen klanten in korte tijd te managen. | Portefeuille segmenteren op RVP-afloop, aflossingsvrij aandeel, leeftijd en LTV. |
| Nazorgproces | Van transactie naar structurele monitoring van inkomen, waarde, onderhoud en pensioen. | Nazorgcyclus, contactmomenten en vastlegging inrichten; capaciteit plannen. |
| Datahuishouding | Periodiek actualiseren van klant- en onderpandgegevens. | CRM-velden, bronnen en toestemmingen op orde; dubbele uitvraag voorkomen. |
| Vergoedingsmodel | Werkzaamheden verschuiven naar de looptijd, het verdienmodel staat nu op het afsluitmoment. | Abonnements- en serviceproposities herijken; dienstverleningsdocument actualiseren. |
| Onderpandrisico's | Toenemende aandacht voor funderingsschade en klimaatrisico's; aanscherping van taxaties. | Risicosignalen in de portefeuille in kaart brengen; aansluiten op het thema funderingsrisico. |
08 · Wat gaat de NVHP doen?
Langjarige begeleiding van de klant is onderdeel van het DNA van de Erkend Hypothecair Planner. De structurele verschuiving van transactie naar monitoring past in de werkwijze van de leden. Aandacht vragen wél de veel grotere verschillen in acceptatiebeleid en de gevolgen daarvan voor het adviesproces — zeker nu ook rekening wordt gehouden met verdere aanscherping, een stijgende rente, een afvlakkende waardeontwikkeling van woningen en toenemende aandacht voor funderings- en klimaatrisico's.
Bestuurlijk overleg
De NVHP treedt in overleg met geldverstrekkers om de implementatie gemeenschappelijk zo goed mogelijk in de sector te laten landen.
Commissies geven prioriteit
De commissies masterclasses, marketing, en onderhoud en nazorg vertalen de maatregelen naar concrete vormen van ondersteuning aan de leden.
Klankbordgroep
Over dit onderwerp wordt een klankbordgroep ingesteld. Leden wordt gevraagd hiervan deel uit te maken.
Nadere informatie
In de komende tijd informeert de NVHP haar leden over deze en andere activiteiten meer in detail.
09 · Veelgestelde vragen
Aanvulling redactie · antwoorden afgeleid uit de vaknotitie
Is er al besloten dat aflossingsvrij wordt beperkt?
Nee. De ECB stelt algemene normen in het kader van prudentieel toezicht; individuele banken bepalen zelf hoe zij daaraan invulling geven. De genoemde maatregelen zijn de elementen waarvan de NVHP verwacht dat ze in beeld komen. Concrete productwijzigingen worden door geldverstrekkers zelf aangekondigd.
Gelden de maatregelen ook voor lopende hypotheken?
In eerste instantie raken de maatregelen vooral nieuw te sluiten overeenkomsten. Klanten met een lopend krediet krijgen ermee te maken zodra zij hun hypotheek willen aanpassen — bijvoorbeeld bij verhuizing, verbouwing, echtscheiding of oversluiten.
Waarom komt er geen uniforme marktregel?
Omdat banken vanuit mededingingsrechtelijk oogpunt geen onderling overleg mogen voeren over de exacte invulling van de normen. Elke geldverstrekker maakt daarin eigen keuzes. Het gevolg is een grotere diversiteit aan acceptatie- en beheerbeleid.
Wat betekent monitoring concreet voor mijn klant?
Gedurende de looptijd kunnen gegevens worden opgevraagd over het actuele inkomen van de hypotheekgever en diens partner, de actuele woningwaarde via hertaxatie, de onderhoudsstaat van de woning en de opbouw van pensioenrechten. Afhankelijk van het risico kan verschillen op welk moment en in welke vorm hertaxatie plaatsvindt: drive-by, desktop-plus of fysiek.
Hoe bereid ik mijn portefeuille voor op de RVP-afloop?
Segmenteer op ingangsdatum en rentevastperiode, en breng in beeld bij welke klanten de lastenstijging knelt. Houd er rekening mee dat benadering met een vergelijking of aanbeveling kwalificeert als advies: leg vast welk dienstverleningsregime geldt en hoe de vergoeding is geregeld.
Mag ik deze pagina gebruiken in mijn klantcommunicatie?
Deze pagina is bedoeld voor leden, ter voorbereiding op scenario's. De inhoud betreft verwachtingen, geen vaststaand beleid. Overname in consumentenuitingen zonder die nuance kan misleidend zijn; stem uitingen af met de eigen compliancefunctie.
10 · Bronnen en nuttige links
ECB — toezichtsprioriteiten
- SSM-toezichtsprioriteiten 2026-2028 — ECB Bankentoezicht, november 2025. Twee prioriteiten, vijf kwetsbaarheden en een AI-strategie; bron voor de reviews op acceptatienormen en beprijzing, transitieplanning onder CRD VI, fysiek risico, RDARR en AI.
- Supervisory priorities 2026-28: charting a course through turbulent waters — ECB-blog, 22 januari 2026. Toelichting op de prioriteiten.
ECB — klimaat en onderpand
- Banks have made good progress in managing climate and nature risks — ECB-blog, 11 juli 2025. Bron voor de constatering dat hypotheken niet altijd in de strategie zitten en voor het gat in fysiek risico bij onderpandswaardering.
- De klimaatfactor in het onderpandskader — ECB-blog, 7 juli 2026. De factor geldt voor bedrijfsobligaties en niet voor hypotheekgedekte activa.
EBA — richtsnoeren
- Guidelines on loan origination and monitoring (EBA/GL/2020/06) — van toepassing sinds 30 juni 2021. Terugbetaalcapaciteit, onderpand als secundair verhaal, looptijd voorbij de pensioenleeftijd, gevoeligheidsanalyses en de waarderings- en monitoringsecties.
- Guidelines on the management of ESG risks (EBA/GL/2025/01) — van toepassing sinds 11 januari 2026. Eisen aan identificatie, meting en beheersing van ESG-risico's en aan transitieplannen.
NVHP
- NVHP-vaknotitie "Fundamentele veranderingen bij hypotheken" (pdf) — Nieuwsbrief 65, 26 oktober 2026, verzonden aan alle leden. Brondocument van deze themapagina.
- Themapagina funderingsrisico — onderpandrisico's, taxatie en advies.
- Themapagina aflossingsvrije hypotheek — dossier aflossingsvrij en de aanpak in de portefeuille.
- Themapagina onderhoud en nazorg — de nazorgplicht en het vergoedingsmodel.
Vragen over dit thema?
Dit thema wordt binnen de NVHP beheerd door onderstaande thema-eigenaren. Zij verzamelen vragen, signalen uit de praktijk en aanmeldingen voor de klankbordgroep.
Profiel op LinkedIn
Voor vragen, signalen uit de praktijk en aanmelding voor de klankbordgroep mail je het secretariaat van de NVHP — dan komt je vraag bij de juiste persoon terecht. Telefonisch: 033 - 254 20 12.
Deel dit thema op LinkedInDisclaimer
Deze themapagina is opgesteld voor leden van de Nederlandse Vereniging van Hypothecair Planners en geeft de verwachtingen van het NVHP-bestuur weer, gebaseerd op openbaar gepubliceerde toezichtsprioriteiten en op contacten met stakeholders. De beschreven maatregelen zijn geen vastgesteld beleid van de ECB, DNB, AFM of individuele geldverstrekkers.
De informatie is algemeen van aard en vormt geen advies over een concrete klantsituatie, geen hypotheekadvies en geen juridisch of fiscaal advies. Rekenvoorbeelden zijn rekenkundige illustraties bij de daarbij genoemde uitgangspunten en bevatten geen voorspelling van toekomstige rentestanden, lasten of woningwaarden. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend. Raadpleeg voor de actuele voorwaarden altijd de geldverstrekker en voor uitingen richting consumenten de eigen compliancefunctie.
Laatst bijgewerkt: 26 oktober 2026 · Bron: NVHP-vaknotitie, NVHP Nieuwsbrief 65.