Lenen binnen de familie is sinds het einde van de jubelton een hoofdroute geworden bij het financieren van de eigen woning. De fiscale spelregels zijn streng, de sociale risico's worden onderschat en de dossiervorming schiet in de praktijk vaak tekort.
Op deze pagina staat bij elkaar wat de Erkend Hypothecair Planner moet weten: de basis, de fiscale voetangels (inclusief de discussie over interne compensatie), de sociale risico's, de contractuele vormgeving, schenken als alternatief en een stappenplan voor de praktijk. Plus het webinar, de brochure en de links die leden in hun advies gebruiken.
Op deze pagina
De kern: zakelijkheid bepaalt of het standhoudt
De Belastingdienst accepteert de familielening als eigenwoningschuld zolang die voldoet aan de eisen voor renteaftrek: bestedingsdoel, aflossing in maximaal 360 maanden, een marktconforme rente die daadwerkelijk wordt betaald, en jaarlijkse opgaaf in de aangifte.
Waar het in de praktijk misgaat, is niet de overeenkomst maar de uitvoering: rente die feitelijk niet rondgaat, een schenking die de rente één-op-één compenseert, een lening die na drie jaar stilvalt en een dossier waarin niets is vastgelegd. Dat is precies het terrein waarop de adviseur waarde toevoegt — en waarop hij aansprakelijk kan worden gesteld.
± € 70 mlduitstaand in familieleningen
± 10%aandeel in de hypotheekmarkt
360 mndmaximale looptijd voor renteaftrek
€ 6.908jaarlijkse vrijstelling ouder–kind 2026
Marktcijfers afkomstig uit het webinar (maart 2026); vrijstellingsbedragen 2026 volgens de Belastingdienst.
Webinar: familievriendelijk of financiële valkuil?
Commissielid Susan van der Graaf en bestuurslid Maaike de Swart namen een webinar op over het inzetten van familieleningen bij het realiseren van woonwensen. Zij behandelen de fiscale en sociale voetangels, de contractuele vormgeving en de vraag wanneer schenken een beter alternatief is. Duur: circa één uur · opname van 30 maart 2026.
In het webinar
- Basis
- Fiscale voetangels
- Fiscale diepgang en 'Adviesparel'
- Sociale voetangels
- Contractuele veiligheid
- Schenking als alternatief
- Samenvatting en take-aways
Bekijken en nalezen
De opname staat op YouTube; de presentatie en de brochure zijn te downloaden voor leden.
Presentatie bij het webinar (pdf)
Brochure Familiehypotheek (pdf)
1 · Basis
Bij een familiehypotheek leent de klant het geld voor de eigen woning niet bij een bank, maar bij een familielid — meestal (groot)ouders, soms ooms, tantes, broers of zussen. Financiering van het hele aankoopbedrag is toegestaan, net als een aanvulling op een reguliere bankhypotheek. Dezelfde regels gelden voor een lening bij de eigen bv of bij een niet in Nederland gevestigde bank.
Wat is er minimaal nodig?
- Een zakelijke, schriftelijke (onderhandse) leenovereenkomst
- Bestedingsdoel: aankoop, verbouwing, onderhoud of afkoop erfpacht
- Volledige aflossing binnen 360 maanden, annuïtair of lineair
- Marktconforme rente die daadwerkelijk wordt betaald
- Lener en geldverstrekker zijn geen fiscale partners van elkaar
- Jaarlijkse opgaaf eigenwoningschuld in de IB-aangifte
Waarom kiezen klanten ervoor?
- De bank wil of mag niet het volledige bedrag financieren
- Verbouwing of verduurzaming, flexibeler en vaak goedkoper
- Aflossen van een duurdere bestaande hypotheek
- (Klein)kinderen helpen na afschaffing van de jubelton per 2024
- Alternatief voor de Starterslening: sneller en goedkoper
Positie van de geldverstrekker
- Hoger rendement dan sparen, bij een voorspelbare cashflow
- Financiering uit eigen vermogen óf door verhoging van de eigen hypotheek
- De vordering valt in box 3 bij de geldverstrekker
- Verrekening met de nalatenschap is mogelijk; de belastbare waarde daalt naarmate wordt afgelost of teruggeschonken
- Zekerheid via notariële inschrijving is mogelijk, vergelijkbaar met de positie van een bank
Compliance · zorgplicht bij de leen-/schenkconstructie
Geldverstrekkers hanteren uiteenlopende beleidsregels voor het meewegen van een familielening (bijvoorbeeld maximaal 33% of 50% van de leencapaciteit, soms onbeperkt); NHG kent de leen-/schenkconstructie al lang. Toets het acceptatiebeleid per geldverstrekker vóórdat de constructie in het advies wordt opgenomen en leg die toetsing vast. Een familielening telt bij de bank mee als bestaande maandlast en verkleint de leencapaciteit; een aanvullende familielening kan de toepasbaarheid van NHG in de weg zitten.
2 · Fiscale voetangels
Hoogte van de rente
Het rentepercentage moet liggen op het niveau dat een bank onder vergelijkbare omstandigheden zou rekenen. Afwijken mag, mits gemotiveerd: het ontbreken van hypothecaire zekerheid of een achtergestelde positie rechtvaardigt een hogere rente, een sterke onderpandwaarde een lagere. De Belastingdienst publiceert hiervoor uitgewerkte voorbeelden.
| Case | Situatie | Rente | Oordeel |
|---|---|---|---|
| Barbara & Stefan | € 250.000 bij ouders, optioneel hypotheekrecht, 10 jaar vast | 4,5% | Acceptabel — het banktarief lag tussen 4,0% en 4,5%; het ontbreken van directe zekerheid rechtvaardigt het hogere percentage |
| Delano | € 405.000 bij de bank plus € 95.000 bij ouders zonder zekerheid | 5,5% | Acceptabel — de ouders zijn achtergesteld bij de bank, wat een hogere vergoeding rechtvaardigt dan het bankgemiddelde van 4,3–4,8% |
| Jurgen & Martin | € 25.000 voor verduurzaming | 6,0% | Niet acceptabel — bij het Nationaal Warmtefonds was 4,1% beschikbaar; dat is de relevante referentie |
Bewerkt naar de voorbeelden in de publicatie "Voorbeelden van rentepercentages voor familieleningen" (Belastingdienst, IB 818-1Z*2FD).
Compliance · marktconforme rente
Een standaardopslag van 25% boven het marktniveau wordt niet meer geaccepteerd; het meerdere is dan niet aftrekbaar. Onderbouw het gekozen percentage met een vergelijkbaar bankaanbod op hetzelfde moment, bewaar die onderbouwing in het dossier en overweeg een glijclausule in de overeenkomst, zodat het percentage kan worden aangepast als de inspecteur het niet volgt.
Interne compensatie: de belangrijkste waarschuwing
De bekende constructie — het kind betaalt rente, de ouders schenken binnen de vrijstelling een bedrag terug — staat onder druk. Een rechtbank oordeelde in 2025 dat sprake was van interne compensatie: rente en schenking werden in samenhang beoordeeld, waardoor de rente niet als daadwerkelijk betaald werd aangemerkt. Gescheiden betaalstromen alleen waren daar niet voldoende.
Compliance · risico voor het advies
In veel klantcommunicatie — ook in brochures — staat dat een aparte schenking "wél is toegestaan" zolang de geldstromen gescheiden zijn. Dat is te stellig geworden. Het risico is reële dat de renteaftrek vervalt wanneer het schenkingsbedrag feitelijk de rente dekt, ook bij aparte boekingen op andere momenten. Benoem dit risico expliciet in het adviesrapport, leg de klantkeuze vast en adviseer de klant bij twijfel vooraf afstemming met de inspecteur of een belastingadviseur te zoeken. Variatie in bedrag en moment, een schenkingsmotief dat losstaat van de lening en een reële betaalcapaciteit bij het kind verkleinen het risico — een garantie is er niet.
Schenkingsovereenkomst en maandlasten
Bij een leen-/schenkconstructie speelt de vraag of de schenking periodiek of ineens wordt gedaan, en hoe die meeweegt in de maandlastentoets. NHG en geldverstrekkers verlangen in de regel een schenkingsovereenkomst. Stem vorm en frequentie af op het acceptatiebeleid én op de fiscale houdbaarheid — die twee belangen wijzen niet altijd dezelfde kant op.
Box 3 bij de geldverstrekker
De vordering telt mee in box 3 bij degene die uitleent. In het overgangsregime wordt de vordering gewaardeerd op nominale waarde en telt de werkelijk ontvangen rente mee in de heffing. Het forfait voor overige bezittingen ligt aanzienlijk hoger dan dat voor spaargeld — een familielening is fiscaal dus iets heel anders dan geld op een spaarrekening.
Let op · box 3 vanaf 2027
Het nieuwe stelsel op basis van werkelijk rendement staat gepland vanaf 2027; vorderingen worden daarin anders behandeld dan spaargeld. Reken in klantvoorbeelden niet door met de forfaits van vandaag alsof die dertig jaar gelden. Vermeld het geldende belastingjaar bij elk percentage en laat de fiscale gevolgen toetsen door een belastingadviseur.
3 · Fiscale diepgang en 'Adviesparel'
Adviesparel: herfinanciering onder oud regime
Heeft de klant hypotheekverleden van vóór 2013, dan is bij oversluiten naar de ouders een aflossingsvrije vorm toegestaan met behoud van renteaftrek. Juist voor doorstromers is dat een kans die vaak over het hoofd wordt gezien.
Let op: de dertigjaarstermijn loopt door vanaf de start van de oorspronkelijke lening, niet vanaf de nieuwe overeenkomst.
Aftrekbare kosten
- Taxatiekosten, advieskosten en — indien van toepassing — notariskosten zijn aftrekbaar bij het kind
- Een afsluitprovisie aan de ouders is alleen aftrekbaar als die zakelijk is en daadwerkelijk kosten vertegenwoordigt
- Bewaar facturen en betaalbewijzen; zonder die onderbouwing staat of valt de aftrek
4 · Sociale voetangels
De fiscale discussie is goed te beheersen; de relationele risico's niet. Die worden in het adviesgesprek stelselmatig onderschat, terwijl ze de constructie in de praktijk het vaakst doen sneuvelen.
Binnen het gezin
- Spanning met andere kinderen of kleinkinderen die niet dezelfde behandeling krijgen
- Relatiebreuk of verstoorde verhouding tussen ouders onderling
- Een stiefouder met een eigen opvatting — en soms het geld zelf nodig
- Verstoorde verhoudingen zodra rente of aflossing niet lukt door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid
Bij life events
- Echtscheiding van het lenende stel: de schuld maakt deel uit van de verdeling, en de schoonfamilie kan buitenspel komen te staan
- Overlijden van de geldverstrekker: de vordering valt in de nalatenschap, mede-erfgenamen worden mede-schuldeiser
- Overlijden van de lener: zonder overlijdensrisicoverzekering blijft de partner met een onbetaalbare last zitten
- Onduidelijke afspraken over kwijtschelding, doorbetaling of opeising maken elk van deze situaties erger
Advies in de praktijk
Bespreek de familiehypotheek niet alleen met de directe lener, maar ook met de andere kinderen of erfgenamen. Een korte familiebijeenkomst of een notarieel vastgelegde regeling neemt veel onuitgesproken zorgen weg — en voorkomt discussie na overlijden. Bij hogere vermogens is (deels) schenken soms de betere route: het vermogen in box 3 van de schenker daalt, terwijl de ontvanger het bedrag in de eigen woning onbelast kan inzetten.
5 · Contractuele veiligheid
Zekerheidsrecht: drie smaken
Notariële akte
Directe executoriale titel en inschrijving van het hypotheekrecht. Het sterkste recht, en verplicht wanneer daadwerkelijk een hypotheekrecht wordt gevestigd.
Onderhandse akte
Heeft bewijskracht, maar bij wanbetaling is de gang naar de rechter nodig. Voldoende voor de fiscus, niet voor verhaal.
Positieve/negatieve hypotheekverklaring
Tussenoplossing: het kind belooft het pand niet verder te bezwaren en mee te werken aan vestiging op verzoek. Let op: geen werking tegen derden, zoals een curator.
Wat hoort er minimaal in de overeenkomst?
- Hoofdsom in euro's en het doel van de lening (aankoop, verbouwing, verduurzaming)
- Looptijd van maximaal 360 maanden en de aflosvorm, inclusief het jaarlijks vastgelegde aflosbedrag
- Rentepercentage, rentevastperiode en betaalmoment — eventueel met glijclausule
- Afspraken over zekerheid: wel of geen hypotheek, eerste of tweede recht
- Uitsluitingsclausule — essentieel bij (terug)schenken, voorkomt dat vermogen bij echtscheiding naar de schoonfamilie vloeit
- Opeisingsgronden — niet alleen bij verkoop, maar ook bij faillissement van het kind, echtscheiding of samenwonen zonder contract
- Afspraken over wat er gebeurt bij overlijden van elk van beide partijen, afgestemd op het testament
Compliance · geen BKR-registratie
Een familielening wordt niet automatisch bij BKR geregistreerd. Dat lijkt een voordeel, maar betekent dat een volgende geldverstrekker de schuld niet ziet. Meld de lening actief bij vervolgfinanciering en leg vast dat de klant daarop is gewezen; verzwijgen raakt zowel de klant als het kantoor.
6 · Schenking als alternatief
Lenen is niet altijd de beste route. Zeker bij grotere vermogens kan (gedeeltelijk) schenken fiscaal gunstiger uitpakken, met het oog op de nivellering van toekomstige nalatenschappen — de "warme hand" van de babyboomgeneratie.
Schenkingsvrijstellingen 2026
| Soort vrijstelling | Bedrag 2026 | Voorwaarde |
|---|---|---|
| Jaarlijks van ouders aan kind | € 6.908 | Ouders gelden samen als één schenker |
| Jaarlijks van anderen (onder meer grootouders) | € 2.769 | Per schenker per jaar |
| Eenmalig verhoogd, vrij besteedbaar | € 33.129 | Kind tussen 18 en 40 jaar; beroep doen in de aangifte |
| Eenmalig verhoogd, dure studie | € 69.009 | Kind tussen 18 en 40 jaar; aanvullende voorwaarden |
De eenmalig verhoogde vrijstellingen komen in plaats van de jaarlijkse vrijstelling: wie er in 2026 een benut, kan in datzelfde jaar niet ook nog € 6.908 schenken. Een aparte vrijstelling voor de eigen woning bestaat sinds 1 januari 2024 niet meer.
Wat kost schenken boven de vrijstelling?
- Schenking van € 50.000 met beroep op de eenmalig verhoogde vrijstelling: circa € 1.687 schenkbelasting (2026)
- Schenking van € 100.000 met beroep op de eenmalig verhoogde vrijstelling: circa € 6.687 schenkbelasting (2026)
- Ook een combinatie werkt: deels schenken, deels lenen en de lening vervolgens jaarlijks met het overschot van de vrijstelling afbouwen
Compliance · aangifte schenkbelasting
De aangifte schenkbelasting staat los van de IB-aangifte en moet vóór 1 maart van het volgende jaar zijn ingediend. Voor de eenmalig verhoogde vrijstelling moet in die aangifte uitdrukkelijk een beroep worden gedaan — zonder dat beroep vervalt de vrijstelling. Zet dit als actiepunt met datum in het klantdossier. Reken bedragen voor met de rekenhulp van de Belastingdienst en vermeld het jaartal bij elk bedrag.
Stappenplan: wat je morgen al kunt doen
1
Oriëntatie
Bespreek wensen, mogelijkheden en gevolgen met alle betrokkenen — niet alleen lener en geldverstrekker, maar ook andere kinderen of erfgenamen.
2
Marktrente bepalen
Vergelijk met actuele bankrentes onder vergelijkbare voorwaarden. Houd rekening met wel of geen zekerheid en met de positie ten opzichte van een eventuele banklening. Bewaar de onderbouwing.
3
Overeenkomst opstellen
Bedrag, looptijd, aflosvorm, rentepercentage, rentevastperiode, opeisingsgronden, uitsluitingsclausule en eventueel een glijclausule.
4
Notaris indien nodig
Voor het vestigen van een hypotheekrecht is een notariële akte verplicht. Bij grote bedragen ook zonder zekerheid aan te raden.
5
Eerste betaling en aflossing
Rente en aflossing per bankoverschrijving, niet contant, met een duidelijke omschrijving zodat de geldstroom te volgen is.
6
Jaarlijkse aangifte
Geef leninggegevens (bedrag, rente, aflossing, NAW geldverstrekker) jaarlijks door via de opgaaf eigenwoningschuld. Zonder die opgaaf geen renteaftrek.
Portefeuilleactie
Controleer welke familiehypotheken in de portefeuille 'onderhands' lopen zonder beheer. Wijs die klanten op het risico van interne compensatie en op de jaarlijkse opgaafplicht, en bied een professionaliseringsslag aan — met beheer via een administratieve dienst en periodieke controle op betalingen en dossieropbouw.
Wanneer is een familiehypotheek juist niet verstandig?
- De geldverstrekker mist een financiële buffer. Wie het bedrag op middellange termijn waarschijnlijk zelf nodig heeft, moet het niet voor decennia vastzetten.
- De familieverhoudingen staan al onder druk. Een lening lost spanningen niet op — vaker verergert ze die.
- De financiering betreft geen eigen woning. Voor een vakantiehuis, beleggingspand of bedrijfspand gelden andere fiscale regels en is geen renteaftrek in box 1 mogelijk.
- De lener kan zelf een volledige hypotheek krijgen tegen vergelijkbare voorwaarden — dan weegt het gemak van een bank meestal op tegen de fiscale winst.
- Erfgenamen zijn niet betrokken of geïnformeerd. Dat geeft vrijwel gegarandeerd discussie bij overlijden.
- De betaalcapaciteit van het kind hangt volledig aan de terugschenking. Dan is het risico op interne compensatie het grootst.
Samenvatting en take-aways
1
Basis
De familiehypotheek is populair, maar vereist zakelijkheid: overeenkomst, marktconforme rente, aflossing binnen 360 maanden en jaarlijkse opgaaf.
2
Kans
Benut het overgangsrecht: voor klanten met hypotheekverleden van vóór 2013 is aflossingsvrij bij oversluiten naar de ouders toegestaan met behoud van renteaftrek.
3
Beheer
Gebruik administratieve tools om 'kasrondjes' en ruzies over rente te voorkomen. Wie de administratie bij de klant laat, ziet het misgaan pas als de inspecteur meekijkt.
4
Nazorg
Periodieke controle op betalingen en dossieropbouw is essentieel voor de fiscale houdbaarheid — en voor de eigen aansprakelijkheidspositie.
Nuttige links en materialen
Belastingdienst
- Voorbeelden van rentepercentages voor familieleningen — publicatie IB 818-1Z*2FD, de referentie bij de discussie over marktconformiteit
- Renteaftrek bij een lening voor de eigen woning bij familie, bv of buitenlandse bank
- Rekenhulp schenkbelasting
- Hoeveel mag ik mijn kind belastingvrij schenken? — actuele vrijstellingsbedragen
Jurisprudentie
- Rechtbank Gelderland, ECLI:NL:RBGEL:2025:9142 — interne compensatie bij rente en schenking; gescheiden betaalstromen waren niet doorslaggevend
Beheer, administratie en voorbeeldovereenkomsten
- Familiehypotheekmanager.nl — administratieve afhandeling en beheer van de familielening gedurende de looptijd
- Vereniging Eigen Huis (Jens) — familiehypotheek met voorbeeldovereenkomst en begeleiding
- Familiebank.nl — voorbeeldovereenkomsten en administratie
- Familiehypotheekoverzicht.nl — overzicht en administratie van de lening
NVHP-materiaal
- Brochure Familiehypotheek — voor- en nadelen van het lenen van geld bij de familie (pdf, 2026)
- Presentatie bij het webinar — 30 maart 2026 (pdf)
- Alle brochures voor leden
Mis je een link of een bron? Geef het door aan het secretariaat, dan nemen we die op.
Vragen over dit thema?
Het thema familiehypotheek heeft binnen de NVHP twee thema-eigenaren.
Profiel op LinkedIn
Voor vragen en opmerkingen over de familiehypotheek mail je het secretariaat van de NVHP — dan komt je vraag bij de juiste persoon terecht. Aanvullingen op deze pagina, ontbrekende links en ervaringen uit de praktijk zijn daar ook welkom.
Deel dit thema op LinkedInDisclaimer en oproep aan leden
De NVHP heeft deze pagina met zorg samengesteld, maar kan de juistheid en actualiteit van externe informatie niet garanderen. Fiscale wet- en regelgeving, vrijstellingsbedragen en toezichtstandpunten wijzigen; het box 3-stelsel verandert naar verwachting per 2027. Raadpleeg altijd de bron zelf, vermeld het belastingjaar bij elk bedrag en leg de datum van raadpleging vast in het dossier. Aan deze pagina kunnen geen rechten worden ontleend; zij vervangt geen persoonlijk fiscaal of juridisch advies. De pagina wordt elk kwartaal gecontroleerd en bij wijziging van de spelregels direct bijgewerkt.
Bronnen: Belastingdienst, Renteaftrek bij lening eigen woning bij familie, bv of buitenlandse bank · Belastingdienst, Voorbeelden van rentepercentages voor familieleningen (IB 818-1Z*2FD) · Belastingdienst, vrijstellingen schenkbelasting 2026 · Rechtbank Gelderland, ECLI:NL:RBGEL:2025:9142 · NVHP-brochure Familiehypotheek (2026) · NVHP-webinar Familiehypotheek, familievriendelijk of financiële valkuil? (30 maart 2026), Susan van der Graaf en Maaike de Swart · Familiehypotheekmanager.nl.